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街区式住宅

胜于蓝2023-11-08【装修杂谈】人已围观

简介街区式住宅，或称街区式社区，是住宅与商业、服务业混合的与街道的结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用

街区式住宅，或称街区式社区，是住宅与商业、服务业混合的与街道的结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。当它运用在中国城市的居住区中时也产生了一些新的问题，例如安全问题，噪声干扰问题等。推广街区制可以提供更多的公共空间，可以避免都市中的个人原子化。2016年2月，中央发布的文件提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。此次政策的目的更多的强调道路的公共化以及和谐邻里。

简介

街区式住宅世界上的城市住宅，根据规划方式可以大致分为两种：小区式和街区式。小区，是指在城市一定区域内、具有相对独立居住环境的大片居民住宅。在当下中国城市中随处可见。而街区式住宅类似于国际上的BLOCK街区设计理念：B-Business（商业）、L-Liefallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和）。简单概括就是居住和商业的集中融合，街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。最常见的形式就是，建筑上层住人、低层营商，上层是私有空间，低层是商业空间或公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社区。
街区式住宅在国外已经成熟发展，在纽约、巴塞罗那、柏林、布拉格等城市都有享誉世界的BLOCK街区。

主要特点

街区式住宅天津大学建筑学院张玉坤教授和朱怿博士合著的一篇论文中，归纳了“街区住宅”四大特点。
1.界定清晰的沿街界面：
街区外围建筑顺应道路走向布置，它们立面连续，风格统一，形成一道完整的城市界面。建筑的低层部分常为公共功能，对城市敞开。道路一般为城市支路或街坊路，宽度适中，两边有绿化和人行道。街区建筑在完成自身营造的同时，也为街道空间提供围合，它们共同组成了一种可容纳多种日常生活的积极空间。
2.功能混合的布局方式：
街区外围及底层一般是多种类型的商业、服务建筑，内部为住宅，也有少量公寓、写字间。从居民的日常行为模式来看，购物、消费以及娱乐、休闲多在自身或周边的街区，甚至许多人的就业也在附近。人们的居住空间与消费空间、文化娱乐空间及工作空间联系紧密、便捷，城市的各项功能得到有机整合。与之相反的是那种只考虑居住的“睡城”，它的单功能性，不仅带来了住区与城市之间大量的通勤人流，也使社区生活失去了多样化的基础。
3.高效利用的城市资源：由于城市内部的基础设施和各项服务配套较为充足，“街区住宅”在开发建设中，既可以方便地利用现有城市资源，同时采用“取长补短”的配套方式，根据周边情况，补充、完善一些服务功能，并对外开放，形成与城市的共存共荣。在“街区住宅”中，住区的服务功能是通过街区之间的共享设施实现的，而不用在每一个住区内部自我完善，街区价值的提升将同时带来城市价值的提升。这种部分之间及部分与整体的融合，真正体现了城市的有机统一性。它不仅提高了城市的服务水平和运行效率，还可以降低居民的购房与日常生活支出。
4.多元平衡的交通方式：一定的人口密度、土地混合使用及宽度适宜的道路是实现多元交通方式的基础，它们为公共交通提供了稳定的客源，创造出适合多种活动的街道空间，还能减少人们不必要的出行需求。同时，“街区住宅”由于所占区块较小，与城市肌理相融，因而有可能产生密集的道路网络，为发展以单行道为基础的现代城市地面交通提供了可能，避免建设过宽的马路、大型道路交叉口及立交桥，实现步行、自行车与汽车等多种交通方式的平衡发展。
综上来看，街区式住宅其实并不神秘，也并不新鲜，在老一点的城区，都可以见到这种上层住人、底层经商的格局。这实际也是近代城市化的最初形态。西方工业革命之后，随着工商业的发展，人们对临街商用房（也就是今天常说的门面房）的需求越来越高，在街道两旁融商业和居住功能与一体的建筑格局便应运而生，渐渐地就发展成了传统的街区。其中典型代表就是美国纽约。

发展历史

传统街区式住宅虽然可以大大提高城市土地利用率，交通方便，充满商业活力，但其弊端也显而易见。主要就是建筑密度过大，容积率过高，同时整个街区少有公共绿地，城市景观单一，尤其是治安堪忧。
20世纪20年代，针对当时城市道路上机动交通日益增长，车祸经常发生，严重威胁老弱及儿童穿越街道，以及交叉口过多和住宅朝向不好等问题，美国社会学家科拉伦斯-佩里提出了“邻里单元”（NeighbourhoodUnit）理论，就是在较大范围内统一规划居住区，使每一个“邻里单元”成为组成居住的“细胞”。这种理论在世界范围内广泛流传，到了前苏联被发展成小区规划设计方法，后来又被中国城市规划和建设者们所借鉴，并沿用至今。其核心思想就是政府（或开发商）以大生产的方式，高效快速地为广大居民提供大量的住宅及配套设施，以改变传统的拥挤的城市住宅环境。
中国的封闭式小区建设高峰有两个，一个是20世纪50年代兴起的单位大院，城市里各个独立的单位圈一块地，建一个集办公生产、居住、后勤以及各项生活服务于一体的大院子，作为福利提供给职工，外人不能随便进出。到现在，因为历史延续性，单位大院仍然是国内许多城市的基本构成之一。另一个高峰期是1998年之后，当年我国进行了住房制度改革，取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化。一时间，房地产大热。在房地产开发大潮中拔地而起的，大多是封闭式的小区。房地产开发的进程，不仅是新城的扩张，也包括旧城改造。而被改造的旧城，很多其实就是“脏乱差”的传统街区。

与小区的区别

小区和街区的不同，一方面体现在规划理念上，不管是计划经济年代的单位大院，还是20世纪90年代后新建的居住小区，都不考虑与城市的融合，而像一个“城中之城”。它们有独立的道路系统，只设置有限的公共出入口与城市链接，它们有自身的绿化体系，即使天然具有公共性和开发性的商业、服务系统，也被分解为固定的几类，以人口治标加以核算，而不考虑居住人群、周边市场的自发调节。
另一方面，在实际建设中，街区和小区的差异体现为建筑与道路关系的不同。街区的尺度主要由城市规划确定的道路间距所决定，被认为是西欧最完美的城市规划范例的巴塞罗那，其街区尺度一般为130m*130m，我国近代的一些通商口岸，采用的也是这种规划类型，例如在上海市中心城区，一些较老的街坊尺寸约为100m*150m，一个里弄的平均居住规模也仅为46户。新中国的城市规划，受到前苏联的影响，道路与土地是两种相互独立的供给，前者主要满足交通需求，后者则主要服务于土地内部的各项功能。对于交通需求来说，阻抗越小、通行能力越大越好，因此道路尽可能宽，交叉口尽可能少。对于土地需求来说，内部选择余地越大、外部干扰越小越好，因此街区要尽可能大。根据这一规划原则，城市微观道路及用地结构采用大街区、宽马路的做法。在90年代后的房地产开发中，这种模式也得到了延续。据统计，20世纪90年代兴建的城市住区，大部分均在320m*320m以上，而且小区之间常常直接拼接，不设城市支路。

改建原因

2016年2月印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，要加强街区的规划和建设，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。
尽管小区和街区各有利弊，但中央《意见》的出台，则说明在中国城市化进程中，“小区模式”已经遭遇瓶颈，难以为继了。其中最严重的问题就是城市交通的拥堵。通常认为，城市道路起着“通”与“达”两方面的作用：高等级的城市道路，如快速路与主干道，主要功能是连接城市内外及不同分区之间的交通，车速快，开口少，以“通”为主；而低等级的城市道路，如次干道及城市支路，解决的是与主干道的连接及各分区内部的交通，强调的是可达性。
在中国许多城市的现有道路系统中，主干道常常过宽，支路却很缺乏，而支路缺乏的原因就是大片封闭小区的存在。例如纽约的街区，1平方公里内有一百多个路口，而在我国很多城市，1平方公里内只有十多个路口。马路修得再宽，毛细血管不发达，一旦人口集聚，立刻陷入拥堵。另外，在“小区模式”下，街道只剩下交通一种功能，缺乏活力，无法容纳购物、娱乐、休闲等多元生活需求。小区内服务设施不足，也给居民生活造成不便。也有论者指出，推进街区的规划建设，也相当于给陷入“困顿”的房地产开发商另指一条明路。面临巨大的去库存压力，大地块，大项目的操作难度越来越大，而街区式的小区块、小项目，还有底商这一块蛋糕，无疑可以刺激开发商的积极性。盘活了房地产，也等于挽救了地方政府的GDP和土地财政。无论怎样，把小区再变回街区，似乎是未来大势所趋了。

构建建议

街区式住宅构建和谐街区，其一是做好规划。
轰轰烈烈的造城运动中，“宜居城市”屈指可数，问题显而易见。并不是说改回了街区，现有的城市病就迎刃而解了。即便是设计大师赛尔特精心缔造的秩序井然、布局严密的巴塞罗那，由于人口急剧增长，也曾遇到过交通拥挤不堪和环境恶化的问题。所以无论是新建街区式住宅，还是对封闭小区进行改造，都要在解决旧问题和避免新问题之间达到一个平衡，绝不是拍脑袋就能决定的。
其二，对现有封闭小区进行改造，要切实保障居民的利益。
有媒体已经指出，业主已经支付过70年土地出让金的商品房小区，把内部道路公共化为城市道路，显然是违约行为，如果不经业主同意，或者业主同意后没有获得物质上的补偿，则与掠夺无异（除了要拆小区的围墙，还要拆机关大院的墙，这当中的利益博弈更不会少）。
其三，提升政府服务水平和治理能力。
小区解除封闭之后，安全管理、环境治理也随之面临更大的挑战。比如，以前都是城管在大街上追小贩，以后会不会变成城管在“小区”里追小贩。
其四，明确城市发展思路。
小区道路公共化，固然可以缓解一部分城市交通压力，但也有把小区变成停车场的风险。须知在现有规模的大城市，无论怎样拓展道路，对于缓解拥堵而言，都只是权宜之计。在有限的空间资源条件下，最根本的还是要控制城市规模，控制私家车的数量。
其五，正视问题，解决问题，切忌急于求成。
城市的基本要素，说到底并不是钢筋水泥的建筑，而是鲜活的人。无论是规划城市、建设城市还是改造城市，都不能背离“以人为本”这个基本原则。构建和谐城市街区，根本的是要解决人的问题，而这个过程是最漫长的。所以在这个步骤清单中，还有很多未知的因素无法穷尽列举，它们正在前面某个地方等着政策制定者和城市管理者。

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